西安楼市下半场：刚需降温，豪宅靠抢，新政如何发力？

21世纪经济报道记者凌晨 西安报道

“当前西安楼市分化仍在加剧。一方面是开发商绞尽脑汁的想要出货，工抵房、特价房都有，另一方面高端改善豪宅产品十分火爆。有的项目甚至从开盘到清盘，一共才50天，四开四罄。”在西安市高新区唐延路中介店中，负责人李刚对21世纪经济报道记者表示。

近两月以来，从楼市监测数据来看，西安房地产市场供销两淡，有降温趋势。

在西安楼市持续调整、市场信心仍需巩固的背景下，近日，西安市四部门联合出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《举措》），试图从供需两端协同发力，为市场注入稳定预期。

此次新政的核心动作聚焦两个层面：首先，打通公积金使用堵点；其次，从土地供应源头保障教育、医疗等配套设施同步建设交付，力推“交房即交证”。叠加优化交易流程、盘活商业资产等配套措施，助力楼市保持止跌回稳态势。

打通公积金使用堵点

西安市公积金流动性指标正迎来微妙变化。今年2月，西安市住房公积金个贷率回落到88.74%，市场对重启“商转公”的期待再度升温。这场围绕资金池水位的博弈，凸显了政策工具与现实压力间的艰难平衡。

在此背景下，上述《举措》中对公积金制度进行了优化组合。其中明确规定缴存职工可申请提取公积金直接支付购房首付款，关中平原城市群及省内异地缴存者均可享受同等贷款权益。

值得关注的是，虽然已经有多个城市推行公积金直接支付购房首付款的政策，但西安的实操环节仍与杭州等具备全流程线上支持的先行城市存在差距。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，西安此举扩大了公积金的使用范围，提高了公积金的使用效率，有助于支持住房消费。同时，陕西省内的购房者到西安购房，均可办理公积金贷款，有助于提振市场信心。

聚焦市场层面，反响却明显分层。

“首付提取叠加最低首付比例政策，确实让我动了买小户型新房的念头。”能源国企职工王莉（化名）的表态代表了刚需客群的预期。

但在西安定居的李晓则认为政策缺乏突破性：“现有政策每年可提取一次公积金，新规对已有房产群体效用有限。”

这恰是当前市场面临的现实。中介门店负责人李刚认为：“当前置换需求明显强于首置刚需。”

他直言对于资产置换群体，“商转公”才是激活市场的核心钥匙——通过降低存量房贷利率释放现金流，为二次置业创造空间。

然而，当兰州、咸阳等西北城市相继重启商转公时，西安仍是唯一冻结该业务的西北城市。

资金池的深度恰是制约所在。西安市自2022年暂停商转公业务后，官方多次强调因个贷率长期高于90%，叠加巨大商贷规模，重启存在显著资金缺口。2023年3月之后，西安市个贷率曾逼近95%的高位警戒线，而资金安全阈值也是学界关注焦点。

“个贷率超90%意味着公积金池子接近警戒水位。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道指出。

随着西安个贷率滑落至88.74%，已跌破90%的警戒线，给政策松动带来新窗口期，但如何审慎平衡存量盘活与资金安全，仍是西安撬动市场复苏进程中的关键博弈点。

重塑住房供应链

本次新政中，土地供应端改革也逐步完善，《举措》从定价机制、资金规则、配套衔接三个维度切入，试图重构土地市场运行逻辑。

比如价格联动机制首次确立。政策明确要求土地评估价格结合周边商品房销售价格联动调整，建立动态定价模型。

严跃进指出，该机制着力解决地价与房价传导阻滞问题。通过提供优质地块和合理规划条件，推进高品质住宅建设。同时，创新性地根据市场销售情况调整地价，有助于降低拿地成本，激发企业拿地热情。

从西安的土地市场情况来看，仍有不少房企保持信心。据中指研究院监测，绿城中国近一个月内连续拿下4个地块，成交土地出让金高达40亿元；龙翔控股溢价18%重仓布局西安港务片区；四川邦泰集团半年内拿地五宗，成交土地出让金46.48亿元。

然而，整体市场活跃度仍处于低位。克而瑞陕西数据显示，2025年1月1日至6月12日，西安市仅有22个板块有土地成交。

对于资金监管规则，新政明确定向放宽，包括允许缴纳50%土地出让价款后办理国有建设用地使用权预登记及相关开发手续，实质推动“拿地即开工”。

此举旨在缓解企业前期资金压力。土地评估环节同步完善，要求将市政、教育等配套设施建设成本纳入核算体系。

值得一提的是，本次新政将开发标准与配套强制绑定。政策要求企业在降低容积率、扩大功能空间（阳台、绿化平台不计容）同时，必须同步完成教育、医疗等配套设施建设。住建部门明确需在土地出让方案中载明配套建设要求，形成“房屋交付与配套落地”的硬性约束机制。

随着西安房地产新政落地，其能否实质性改善土地市场供需结构，仍需观察后续土地成交数据变化，尤其关注民企参与度及非核心区地块流动性恢复情况。

西安市住房和城乡建设局相关负责人解读称，新政从优化土地供应、实施出让金分期缴纳、加快土地整理3个方面完善管理体制机制，实现“优增量”与“拿地即开工”双目标。

刚需降温，豪宅靠抢

西安房地产市场持续释放调整信号。

国家统计局最新数据显示，5月西安新房销售价格环比下降0.4%，同比下跌3%；二手房价格当月跌幅0.7%。

市场交易活跃度持续承压，5月新房供应面积同比锐减39%，成交面积同比下滑13%，市场观望氛围显著增强。

市场呈现深度结构性分化。新房成交均价维持在17924元/平方米（5月）的统计水平。

但实际交易生态截然不同——刚需市场萎缩，5月商品住宅成交量38.3万平方米，创下2021年下半年市场下行周期以来的历史低点。1—5月累计成交面积同比收缩27%，对应前五月新房供应总量减少近三成。

与此同时，价格体系已现明显分化，房企的特价策略不断出现：68折特价房，主力在售项目普遍存在工抵房、特价房等促销形式等。

与刚需市场形成鲜明对比的，是高端项目的热销行情。城北豪宅项目实现50天四开四罄，成为近年来西安清盘速度最快的豪宅项目；曲江豪宅项目连续发力，首开销售12.6亿元，首开即告罄；曲江另一豪宅项目启动数百万元验资门槛仍吸引大量认购需求。

这种分化格局揭示当前西安市场的核心矛盾：商品住宅整体去化周期仍在拉长，但核心区位高品质资产仍构成市场结构性支撑。

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