徐汇，在下一盘大棋

徐汇的发展好像遇到了瓶颈。

徐家汇商圈在老去，随着西南片区新商业的崛起，徐家汇商业地位受到冲击。徐汇广大的内中环地带，成片的老公房+落后于时代的配套，本地人在搬离，年轻人将它抛弃。徐汇核心区的商品房太少，近些年除了徐汇滨江外，内中环新房几近断供，逐渐丧失了市场声量。

徐汇的未来到底何去何从？

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徐汇的资源分布十分割裂，徐汇内环附近资源密接，出了内环后资源断崖式下跌。徐汇区有8所三甲医院，只有六院不在内环内，六院的位置实际上也是内环旁边，可以视作内环。

六院位置

徐汇区的公办一梯队小学，汇师，向阳、建襄、高安路一小，总校全部位于内环内。徐汇5万㎡以上的商场，大多以徐家汇为中心，分布在内环附近。

徐汇5万㎡以上商场分布

外环附近，仅有华泾的龙湖天街一个不到5万方的商业综合体。凌云街道的居民，一般只能去闵行逛街。中环附近，徐汇几乎是资源的真空地带，没有大商场，也没有新规划。同样生活在徐汇，恐怕只有在内环内，才能体会到海派风情和现代都市的繁华。中环地区的几个板块，生活体验恐怕真的无法跟一些近郊新城相比。

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徐汇资源的割裂，主要源自徐汇特殊的发展历史。历史上的徐汇只有内环内的一小部分，建国后合并外部乡镇才构成今日的版图。

1950年上海地图

老徐汇历史地位一直很高，居民层次高，配置自然齐全。上海历史悠久，市区优质的学校，医院大多也集中在历史上发达的地方。内环内的天平，湖南街道，建国前是梧桐区的核心地段，贵胄之地，属于核心中的核心。

衡山路附近

建国后康平路又长期作为上海市委所在地，大量市委机关分布在周围，居民层次很高。而徐家汇历史上商业繁华，又在90年代的开发大潮中，成为新一代商业中心。

如今的徐家汇

徐家汇外的板块，起点就比较低了。内环内东安、日晖，就是建国初期配建给华东纺织厂员工的工人住宅。这里很多房屋都建成于上世纪五十年代，很多都是木结构的房子，至今已有近七十年房龄。而外围原属于上海县的田林，康健，龙华当年都是乡下，后来作为配建给漕河泾地区工厂的工人住宅开始开发。从无到有，其实只有几十年的时间。起点低，资源积累少，资源自然比不上核心区。

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资源分布的不均匀，在郊区并不是大问题。类似于华泾，空地多，全新的规划落下去，资源自会逐渐配齐，未来可期。徐汇真正需要担心的是广大的内中环地带。这个范围包括徐汇内环的东安、日晖，以及内环外的田林、康健，龙华地区。大部分房子都是30年房龄以上的老公房，城市规划有着浓厚的旧时代风格。

在月初我写了一篇文章，“田林的没落，是一种生活方式的溃败”。文章主旨内容反映的就是，田林所代表的计划经济时代的生活方式已经被时代所抛弃。在这几个片区，都有类似的标志性建筑。

xx商业步行街，xx宾馆，xx电影院，xx公交车总站……

而对于现代人生活十分必要的购物中心，休闲街区，商务中心，这里几乎都没有。同样被时代抛弃的的还有这里的社区居住环境。老房子逼仄的空间，窄厅宽卧的设计、喧嚣的环境，难以找到的停车位、不知何时安好的电梯……

田林的老房子

这些落后的产品设计，在今天已经跟不上时代。当代人生活方式和当年相比，发生了巨大的变化。在改革开放以前，娱乐设施匮乏，邻里热情相处，大家聚在一起聊天下棋打牌是非常热闹的事情。社区外的商业街，更是物质匮乏年代最值得炫耀的生活配套。但是，对于新时代的购房者，这些都已经落伍。宁可去有轨交，有商业，居住品质更高的远大新，也不愿意混迹在衰老的城市中。

近些年，不少徐汇本地人也逐渐改善到了闵行。从房价表现上也可见端倪。田林，康健，龙华的老房子，20年后涨幅均在20%左右，已经跑输了同环线位置的房子。

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徐汇几个老片区的问题很相似：

规划落后于时代，无法匹配新时代的居住体验。

作为内中环间的黄金地段，如何让本地居民生活条件改善，如何让板块对年轻人继续保持吸引力，是一个亟待思考和解决的问题。而且，细数这些板块的资源，其实这些工人新村片区学区也并不算差，毕竟当年工人阶级是社会主力，医疗资源也可以依靠核心区，这些板块主要需要打造的其实是符合现代人需求的地区商务中心。

徐汇中部，跨地区级别商业匮乏

好在，徐汇的操盘手已经发现了问题，如今已经多管齐下，开始了布局。

第一个破局点，就是中城计划。

何为中城？

中城和上城对应，徐家汇、徐汇滨江为上城，中城自然就是为老片区再造地区中心。新的中心在一定程度上丰富城市功能体验，更好的服务板块居民。以中城命名的项目有两个，一个是田林漕河泾地区的鑫耀中城，一个是滨江中城。

鑫耀中城

鑫耀中城总建面65万方，包含办公，购物中心，商业街，剧场，休闲健身景观等多种业态，建成后将改善田林地区新型活配套不足的现状。

目前住宅已经销售完毕，一期已经交付入住。配合的商业裙楼也开业了一部分，写字楼也已经开始了招商。操盘方万科近几年在徐汇做了几个类似于鑫耀中城的项目。一个是位于上海南站北侧的徐汇外科中心，一个是龙华地铁站上盖的万科中心。

徐汇万科中心

龙华万科中心

还是声明一下，我们从来不接广告，只是恰巧这些项目都是万科做的，而且对于徐汇的中城地区建设起到了重要的纽带作用。

除此之外，另一个大项目就是流传已久的滨江中城，如今已经命名为西岸数智中心。

滨江中城

这地块是原来的龙华肉联厂，位置就在徐汇滨江顶流豪宅云锦东方的西侧。

在建工地

其实这块地最初规划是徐汇三大保障房基地，毕竟当年徐汇滨江定位还没这么高。此处不多讲，关于徐滨的开发历史具体可以看我们之前的文章。徐汇滨江发展的太顺利了，如今滨江中城，恰好接棒了滨江拓容。

按照最新的规划西岸数智中心总占地面积约46.23万方，共包括8幅地块，总开发建设体量达107万平方米。未来这里将以23号线龙启路地铁打造TOD，以“浦江实验室”为核心，建设上海人工智能产业集聚标杆。

控规

靠近龙启路地铁站，将形成“120-180-250”米梯度塔楼建筑群，提升地区标志性与可识别性，打造自滨江至腹地错落有致的天际线。

其中，位于地块右下角的130米高写字楼已经开工，开发商为东航名为东航智慧大厦。

效果图

大厦的总建筑面积8.5万㎡，分为一栋28层酒店式公寓，一栋25层写字楼，还有多层独栋及沿街裙楼商业。

施工铭牌

其中酒店式公寓已经和万豪签约，项目工地正在有序的建设中。

徐房办公项目

规划左下角的项目是徐汇房产的办公项目，如今也已经正式开工。

值得注意的是，滨江中城的地块中，有近20万方的住宅，未来有机会接棒云锦东方，延续龙华地区的豪宅开发。

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除了中城计划，徐汇的另一个抓手其实自然是旧改。

旧改主要是两方面，首先是工业、产业用地的旧改，这点徐汇已经经验老道。比如城市更新领域的黑马锦和越界操盘的几个项目，越界田林坊已经十分成功，越界锦和尚城也接近完工。

越界锦和尚城效果图

除此之外，还有原航天技术研究院地块上新建的59万㎡产研中心徐汇航天科技城，地铁15号线桂林路站上盖的综合体。

徐汇航天科技城

除此之外，还有15号线华东理工站边上的汇成商业，罗秀路站的创邑space，都是旧地改造的案例。

当然，大家更为关注的是住宅旧改。

其实，住宅旧改其实条件十分苛刻，整体旧改比例、项目容积率增加上都有限制。一个区域，最多20%的住宅可以拆掉重建，其他只能更新。另外，拆除重建，或者更新的住宅，容积率最多翻一倍，但是和拆迁成本比，大概率不赚钱。大部分时候，旧改是需要贴钱的事，这对十分考验各区的财政实力。比如长宁，为了建15号线就可以主动拆迁掉老社区；比如黄浦，市中心拆一块地成本三四百亿，而出让土地金才一百亿出头。

图摄于2022年8月

卖地的账完全算不平，要靠遴选的企业承诺未来十几年的落税算大账才能回本。

这也就是为什么有些地方的旧改推进速度比较慢，实在是实力有限。徐汇的优势在这时候也体现出来了，作为过去20年GDP增幅最大的区，徐汇财政实力毋庸置疑。如今，徐汇已经放出了多块地块的旧改拆迁消息。

第一类是拆除重建项目，主要是为了改善居民的居住环境。比如田林路65弄旧住房更新项目，最近刚刚完成1044证100%签约，成为徐汇近15年来首个超千户成功签约的旧住房更新项目。

图源上海徐汇

除此外就是老旧项目的拆迁。

图源网络

近期最为出名的自然是东安一二村，作为西南金融城二期的联动地块，成功出让后将会对内环内的商品房市场做出有效补充。

同为西岸金融城拓展区的地块中，正大乐城的东侧地块最近也做出了规划调整。

控规

这块地是个综合体地块，调整后住宅从约1.8万平方米增加到约4.1万平方米，限高80米，总套数不少于400套；

边上东安四村旁的地块也做出了规划调整。徐汇区斜土社区C030301单元控制性详细规划127b街坊局部调整公众参与草案公示，用地面积6616㎡，建筑高度37米，住宅套数144套。容积率1.76。

控规

除此之外，龙华地区的龙华西路334弄、长桥地区的长桥新村、长桥二村，也传来了动迁消息。

中海瀛台南侧地块

除此之外，中海瀛台南侧，位于华泾滨江的交通大学水下技术工程研究中心预计拆除。该地块规划住宅规模约4.63万平方米，提供441套新增供应。还有一些，此处不一一列举。

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徐汇的旧改还将解决徐汇楼市的另外一大难题：

次新房太少，居民想要改善却几乎无房可买的现状。由于前文提到的历史原因，徐汇中环处于长期断供的状态，15年以后的商品房数量极为稀少。传统的徐汇核心区，仅徐家汇有成片开发的商品房住宅，但是房龄已老，除此之外就是嘉御庭等零星分布的豪宅。

嘉御庭

近些年新开发的徐汇滨江，已经晋升为豪宅区，变成少数人的玩具。广大的中环地带，仅存的几个商品房尚汇豪庭、徐汇天悦、公园道壹号价格都站上了15w+。随着徐汇的中城建设和旧改推进，将会逐步改善徐汇长期供应不足的现状。徐汇居民，很长一段时间都不缺新房上车了。

07

徐汇一直没有停止自我更新的脚步。徐家汇的美罗城，港汇经过城市更新，如今仍然人流兴盛。太平洋百货虽然即将关店，但是也传出了整体旧改的消息。

ITC超高层地标

Itc超高层地标副楼已经完工，主楼正在建设，未来将成为西南片区新地标。曾经的城市边缘华泾同样大动作不断。华之门，华泾站tod，北杨人工智能小镇，西岸枫林湾都在有序建设。等到建好后，将和闵行中部梅陇地区形成有效联动，成为西南片区又一商务中心。

未来十年的徐汇，依然值得期待。