第二批城市更新典型案例出炉 资金共担机制进一步完善

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

住房城乡建设部官网近日发布的《城市更新典型案例集（第二批）》，其中包含既有建筑改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设等八大类，来自北京、山东、四川、广西、上海等地的41个项目入选。

《中国经营报》记者了解到，自2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿群众；加装电梯超过13万部，增设养老托育设施近8万个。

但城市更新依然是近年住建工作的一个重点。今年的《政府工作报告》中提到，要持续推进城市更新和城镇老旧小区改造；3月21日，住房城乡建设部还专门召开了2025年城市体检工作部署视频会，强调要高质量完成2025年城市体检工作任务，持续推进城市更新行动。

近年来，城市更新工作取得了哪些新经验？城市更新项目呈现出了哪些新的特点？近日，记者实地走访了第二批案例集中提到的四川省成都市玉林东路特色街区改造项目，试图从这些典型案例样本中，发现城市更新的创新路径。

老旧街区找回活力

2024年1月，住房城乡建设部发布了《城市更新典型案例（第一批）》，28个项目名列其中。今年的第二批城市更新典型案例数量增加到了41个，案例分析也更加细致。

与首批案例相比，第二批案例对激活老旧建筑活力的要求更高。例如，山东省威海市火炬八街经过改造，在2024年游客数量同比增长17.8%，旅游收入同比增长15.6%，8家企业成功“升规纳统”，新成立5个月的旅游产业投资公司营收过千万，带动400多家商户、2000余人经营创业；成都的玉林东路项目，则以日均人流量从1万增至3万～5万的成效，成为老旧街区“流量重生”的标杆。

玉林东路曾面临交通拥堵、基础设施老化、人居环境较差、年轻人大量流失、商业逐渐衰败、街区活力减弱等问题。但现在走进玉林东路，楼龄达30年的街区已焕然一新。临街建筑干净整洁，不同的楼栋外立面涂装不一，但色调和谐。火锅店、烧烤店、咖啡馆、酒吧、潮牌店等业态店铺鳞次栉比，门店设计兼具新潮感与烟火气。与高楼龄形成鲜明对比的是，穿着时髦的年轻人成为街道上的主要人群。

数据显示，玉林东路通过“新招一批、保留一批、提升一批、搬迁一批、挖潜一批”的业态调整策略，商户数量从80家增至153家，新招业态中首店占比超过80%，夜间经济贡献度从35%提升至65%。

文创赋能旧城改造

在玉林东路路口，一座高4.5米的玉琮状雕塑格外醒目。这一融合古蜀文化与现代艺术的雕塑，成为市民打卡新地标。沿街店铺内，蜀绣、竹编等非遗工艺品与文创衍生品琳琅满目，文艺范的墙壁涂鸦随处可见。

在玉林东路玉林三巷，可以看到由社区闲置空间改造的“童年秘密档案馆”。场馆工作人员告诉记者，这里由玉林东路社区提供场地，参观者可以写下自己的童年故事，也能浏览别人的故事，目前已收集到7000余份故事，其中四川省外的游客也很多，成为承载城市记忆的“活态档案”。

玉林东路的文创基础有其特别之处。赵雷《成都》传唱度很高，歌曲中提到的“小酒馆”位于玉林西路，与玉林东路相邻。玉林东路的改造就借助了这一文化背景，引进了大量酒吧、咖啡馆等业态，在墙面涂鸦中也不乏吉他、歌词等元素。

文创思维还渗透到空间设计中。玉林东路采用“U型界面”规划，压缩车行道、拓宽人行道，打造“行人友好型”街区。路口的“视觉地标”装置、墙面立体绿化、互动式光影艺术，将市井气息与艺术感巧妙融合。记者对比了街道改造前的照片，改造后的人行道更宽，有充足的空间摆放露营椅和小餐桌，街头艺人表演也不会影响路人通行，留足了“烟火气”的空间。

平衡公益性与商业可持续性

老旧街区改造如何实现可持续运营？玉林东路的解决方案是“O+EPC”模式（运营+设计、采购、施工一体化）。项目初期，政府引入专业运营团队，与130个业权方、153家商户组建“多业权街区共发展联盟”，形成“五统一”管理机制（统一品牌、管理、运营、服务、物业）。

据介绍，联盟通过租金分层模式——基础租金保障业主收益，超额部分用于街区维护，实现“共建共治共享”。数据显示，开街后，沿街商铺招商率100%、开业率100%，商铺坪效从原本600元/平方米/月提升为2000元/平方米/月，租金从原本60—80元/平方米/月提升为150—180元/平方米/月。更新两年后，入店率提升近20倍，消费人群平均年龄从40—50岁迭代到30—35岁。改造还全面更新了沿线商铺153家、调整业态品牌70余家，新旧业态功能互补与深度融合，呈现出国际化的新市井生活。

玉林东路片区遵循“政府规划、市场主导、有序开发、资金平衡、专业运营”的原则，制定了科学的开发时序。通过PPP模式拓宽融资渠道，区级财政专项资金助力基础性工程实施。同时，制定相关政策平衡各方利益，打造特色产业链，推动玉林东路商业街区的市场化运作。在实施过程中，将运营前置，实现策划、设计、采购、施工的一体化，解决设计与施工脱节的问题，强化运营主体责任，确保项目全生命周期的高效管理。在运营团队与社区居民的共同努力下，项目实现了建设与运营的精细化管理，建立了长效的统一运营管理机制。

清华大学中国发展规划研究院常务副院长董煜总结称，城市更新需构建“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续机制。实际上，“政府提供政策支持和初期引导，市场通过专业化运营激发活力，居民参与确保改造贴合实际需求。”这一机制已在全国多地推广。

比如在重庆江北区塔坪片区老旧小区改造项目中，总投资为1.3亿元，其中中央财政支持0.2亿元，区级财政支持0.5亿元，社会投资0.6亿元。物业公司打造了“街区物业”模式，依托智慧物业系统提供集约化服务，涵盖市容环卫、绿化管护、停车管理、底商运营等新增管理服务事项，通过经营性空间利用、智慧停车管理、24小时社区热线服务，在不增加财政负担的同时实现物业公司正常运营，增强物业团队的自我“造血”能力。

至今，城市更新工作还在不断细化中。住房城乡建设部相关司局负责人介绍，接下来，将重点抓好民生类、发展类、安全类项目。安全类项目中，今年再建设改造地下管线15万公里以上，完成1000个排水防涝重点项目建设，提升城市安全运行保障能力和韧性。